LES PROTOCOLES INDEMNITAIRES D'EVICTION

Alors qu'il n'a rien proposé à la SCI des ROSIERS, et bien sûr pas payé un seul centime d'euro, l'Aménageur de la Ville de L'HAY les ROSES a contacté les locataires de l'immeuble pour signer des protocoles d'éviction. En clair, pour faire partir au plus vite les locataires de la SCI des ROSIERS, ce qui la prive des loyers, ou indemnité d'éviction, qui lui permettent de vivre.
Mais cet Aménageur ne veux pas que je dise qu'il « saigne la SCI des ROSIERS ».
Il s'est bien gardé de proposer de payer le loyer à la place des locataires qu'il veut expulser. Je n'ai rien trouvé en ce sens sur le protocole indemnitaire !
Et comme j'ai décidé de mettre quelques preuves de ce que j'avance, voilà ci-après une reproduction presque parfaite d'un protocole indemnitaire d'éviction.
J'y apporte mon avis (en rouge), parce que certains articles en valent la peine…


PROTOCOLE INDEMNITAIRE

ENTRE LES SOUSSIGNES :

La Société d'Aménagement et de Développement des Villes et du Département du Val de Marne (SADEV 94), Société Anonyme d'Economie Mixte au capital de 10.099.050 €, immatriculée au registre du commerce et des sociétés de Créteil sous le numéro B 341 214 971, dont le siège social est à VINCENNES (94300), 31, rue Anatole France, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège ;

D'UNE PART

ET

Le locataire,

Le nom du locataire est remplacé dans le présent document par « le locataire »

D'AUTRE PART

PREALABLEMENT AUX PRESENTES, IL EST EXPOSE CE QUI SUIT :

1. Par une délibération en date du 22 juin 2006, le Conseil Municipal de la commune de L'HAY-LES-ROSES a décidé la création de la ZAC ENTREE DE VILLE – PAUL HOCHART, dont l'aménagement a été concédé à la SADEV 94, au terme d'une délibération du Conseil Municipal de la commune en date du 22 juin 2007.

Située à l'extrémité Est de la commune de L'HAY-LES-ROSES, la ZAC ENTREE DE VILLE – PAUL HOCHART constitue un secteur stratégique de par son positionnement, unique façade de la commune sur la RN7, au contact de trois communes (VILLEJUIF, CHEVILLY-LARUE et VITRY-SURSEINE), mais également par les projets d'envergure en cours de réalisation à proximité immédiate (arrivée du tramway, implantation d'une Coulée Verte).

La ZAC ENTREE DE VILLE – PAUL HOCHART a pour objectifs de recomposer l'Entrée de Ville Est de la commune, en vitrine sur la RN7, de désenclavement le site par la création de nouvelles voies internes au quartier, de dynamiser et susciter le développement économique (futur arrêt du tramway) et de développer une offre nouvelle et diversifiée de logements.


Ça c'est vrai, et c'est bien. C'est d'ailleurs pour cela que j'ai construit à la sueur de mon front cet immeuble, et que j'ai donné 100 m² de terrain, soit 10% de mon acquisition, sur demande de la Ville de L'HAY les ROSES, au Département du Val de Marne pour la construction du tram. Je dis bien donné, parce que c'est le terme exact.

L'acquisition des terrains nécessaires à la réalisation de cette opération a été déclarée d'utilité publique au bénéfice de la SADEV 94, aux termes d'un arrêté préfectoral en date du 5 novembre 2008.

Force est de constater que la Ville de L'HAY les ROSES et son Aménageur savaient depuis le 5 novembre 2008, que l'immeuble ne « s'intégrais plus dans le futur paysage de l'entrée de ville PAUL-HOCHART ». C'est intéressant… mais contradictoire avec certaines déclarations…

Par un arrêté n° 2011/3073 du 16 septembre 2011, le Préfet du Département du VAL DE MARNE a déclaré la cessibilité immédiate des terrains et droits réels nécessaires pour parvenir à l'exécution de l'acte déclaratif d'utilité publique susvisé, au profit de la SADEV 94.

Par l'effet de l'ordonnance d'expropriation en date du 15 décembre 2011, rendue par le juge de l'expropriation près le Tribunal de Grande Instance de CRETEIL, la propriété des immeubles et droits réels immobiliers précités a été transférée à la SADEV 94 et l'ensemble des droits réels et/ou personnels existant sur ce bien a été éteint, conformément aux dispositions de l'article L. 12-2 alinéa 2 du Code de l'Expropriation.

Là, on va vite. Entre l'arrêté du Préfet du Département, et l'ordonnance d'expropriation : 3 mois ! Pas un jour de plus !

Pour ceux qui l'ignorent, en France, quand une commune décide de faire une opération immobilière, il suffit qu'elle déclare une opération d'Utilité Publique, et après une enquête dite « d'utilité publique » que personne n'étudie à mon avis (mais je peux me tromper, et j'attends qu'on me le prouve…), le juge, seul dans son bureau, et surtout sans avoir entendu les propriétaires des biens, transfère votre propriété a un aménageur. Vous n'avez donc plus que vos yeux pour pleurer, et vous pouvez pleurer beaucoup en fonction de la dureté de l'aménageur…

Bien sûr vous pouvez faire appel, mais l'aménageur n'en tient jamais compte, et au contraire accélère le pas…

2. Dans le périmètre de l'arrêté de cessibilité du 16 septembre 2011 et de l'Ordonnance d'expropriation du 15 décembre 2011, se trouve un ensemble immobilier sis 144, Avenue de Stalingrad à L'HAY LES ROSES (94240), propriété de la SCI DES ROSIERS.

Au sein de cet immeuble, le locataire exploite … en vertu d'un bail commercial qui lui a été concédé par la SCI DES ROSIERS.

En application des dispositions susvisées de l'article L. 12-2 du Code de l'expropriation et de l'ordonnance d'expropriation du 15 décembre 2011, ledit bail a été éteint.

Voilà, vous avez travaillé toute votre vie, vous exploitez votre bien, et l'aménageur vous dit que vos baux commerciaux sont éteints…

C'est dans ces conditions que la SADEV 94 et le locataire se sont rapprochés à l'effet de rechercher un accord sur le montant de l'indemnité d'éviction à revenir à cette dernière et sur les modalités de libération par celle-ci des locaux dans lesquels elle exerce son activité.

 

CECI ETANT EXPOSE, LES PARTIES ONT CONVENU DE CE QUI SUIT :

Article 1 : Désignation des biens

Article 2 : Situation locative

Article 3 : Indemnités d'éviction

Pour l'éviction des locaux dans lesquels il exerce son activité dans le local commercial sis 144, Avenue de Stalingrad à L'HAY LES ROSES (94240), édifié sur la parcelle cadastrée section L n° 90), le locataire s'entend avec la SADEV 94 pour arrêter l'indemnité d'éviction à lui revenir à la somme totale de X €.

Il s'ensuit le détail de la somme totale revenant au locataire.

TOTAL INDEMNITE D'EVICTION X €

Cette indemnité sera payée dans les conditions prévues à l'article 4 ci-après.

Article 4 : Modalités de paiement et protection des créanciers

4.1. Jusqu'à la date de cessation de toute activité dans le local objet des présentes, soit jusqu'au … au plus tard, le locataire devra poursuivre le règlement des loyers ou indemnités d'occupation, charges et taxes de toute nature dont il est redevable.

Là, certains locataires en profitent pour faire dire par leur avocat que compte tenu que le bail est éteint, le locataire ne doit plus de loyer, et le plus fort, ne paye plus, à l'exemple de ce locataire qui doit aujourd'hui une somme de plus de 15 000,00 € à la SCI des ROSIERS, et qui pourtant semble avoir signé ce protocole.

La SADEV 94 s'engage à ne requérir du locataire le paiement d'aucune indemnité d'occupation à partir du jour où, en sa qualité d'autorité expropriante, elle aura pu prendre légalement possession des locaux expropriés vis-à-vis de l'ancien propriétaire, la SCI DES ROSIERS.

Il faudra qu'on m'explique cette subtilité, je n'ai pas tout compris… sinon que la SCI des ROSIERS est devenue « l'ancien propriétaire », mais l'aménageur n'a rien payé, et rien proposé !

« Prendre légalement possession des locaux »… Y aurait-il quelque part des illégalités ??

4.2. Le locataire déclare qu'il n'existe actuellement sur le fonds aucune inscription de privilège ou de nantissement. Par ailleurs, il s'engage à ne conférer aucun droit de préférence, au sens de l'article 2285 du Code civil, jusqu'à la date de prise de possession prévue à l'article 6 du présent acte.

4.3. Le paiement de la totalité de l'indemnité d'éviction visée à l'article 3 ci-dessus est réalisé par la SADEV 94 selon les modalités suivantes :

- 50 % au jour de la signature des présentes ;
- 50 % au jour de la constatation contradictoire de la libération effective, totale et définitive du local par le locataire, dans les conditions prévues à l'article 6 ci-dessous.

Dans l'hypothèse où le locataire ne respecterait pas son obligation de libération des locaux dans les conditions prévues à l'article 6 ci-dessous, SADEV 94 déduira d'office et de plein droit, de cette seconde partie d'indemnité le montant de la pénalité prévue à l'article 7 ci-dessous.

Article 5 : Etat des lieux et dépôt de garantie

5.1. Les parties aux présentes se dispensent d'établir entre elles un état des lieux.

En conséquence, elles renoncent expressément à se prévaloir d'une quelconque indemnité qui serait due au titre des dégradations ou des améliorations, de quelque nature qu'elles soient, qui auraient été causées ou apportées aux locaux loués.

Elles renoncent également à se prévaloir de tout manquement aux obligations de réparation ou d'entretien dont elles sont tenues et auxquelles il aurait été manqué en cours de bail.

Grâce à cet article, vous pouvez tout casser avant de partir, prendre les portes et les fenêtres, faites comme chez vous, ne vous gênez pas.

Quand vous avez construit votre immeuble, puis entretenu afin qu'il reste en excellent état, vous pouvez comprendre le coup de couteau qu'un propriétaire peut recevoir à la lecture de cet article.

Et pour écrire cela, il faudrait que l'Aménageur ait obtenu la jouissance du bien. Ce n'est pas le cas !

5.2. Le locataire déclare faire son affaire personnelle de la restitution du dépôt de garantie par son bailleur, ancien propriétaire du local objet des présentes, la SCI DES ROSIERS.

Ben voyons !

Article 6 : Libération des lieux et prise de possession

Le locataire s'engage à :

- cesser toute activité dans les locaux au sein desquels exerce son activité et qui sont sis 144, Avenue de Stalingrad à L'HAY LES ROSES (94240), et ce au plus tard le … ;

- libérer définitivement les lieux libres de toute occupation, meubles et objets divers, et ce au plus tard le … ;

Afin de constater l'exécution complète de cette obligation par le locataire, il devra remettre à SADEV 94 la copie de l'attestation de remise des clés du local qu'elle devra signer avec la SCI DES ROSIERS. Cet acte devra être accompagné de clichés photographiques justifiant de la libération totale du local.

Ce n'est qu'à compter de l'exécution complète de cette obligation que le locataire sera considéré avoir satisfait à son obligation de libération des lieux.

Article 7 : Pénalités de retard

La SADEV 94 entend préciser que l'engagement du locataire de libérer les lieux au plus tard le … est une condition déterminante des engagements souscrits par elle dans le cadre des présentes.

En conséquence, les parties conviennent que, si à la date du … au plus tard, le locataire n'a pas cessé son activité dans les locaux susvisés ou ne les a pas intégralement libérés comme indiqué ci-dessus, il serait redevable, de plein droit et sans qu'une mise en demeure préalable soit nécessaire, d'une indemnité d'occupation de X euros par jour de retard.

Cette somme de X € est comprise entre 300 et 700,00€ par jour. Cela coûte de prolonger l'occupation des locaux…
Beaucoup plus cher qu'un loyer à la SCI des ROSIERS…

 

Le montant de cette indemnité viendrait alors s'imputer automatiquement sur l'indemnité d'éviction visée à l'article 3 ci-dessus, sans que cette imputation ne fasse obstacle à la prise de possession des lieux par la SADEV 94.

Et cela coûte sans discuter !

Article 8 : Frais

Les frais des présentes ainsi que les droits, taxes et émoluments des actes à intervenir qui en constitueraient la suite ou la conséquence, seront à la charge de la SADEV 94, qui l'accepte expressément, à l'exception des frais de purge, de privilèges ou de nantissements, qui resteront, s'il en existe, à la charge du locataire.

Article 9- Clause de confidentialité :

Les parties entendent conférer au présent protocole un caractère confidentiel.

Elles s'engagent en conséquence à ne pas en divulguer le contenu à des tiers sauf à leurs conseils respectifs ou, sauf si cette divulgation est nécessaire pour se défendre en justice ou encore sauf si elles y sont contraintes en vertu d'une décision de justice, d'une procédure d'instruction dans le cadre de poursuites judiciaires, ou de toute loi ou règlement, après que des tentatives raisonnables et légales ont été effectuées afin d'empêcher une telle divulgation.

Le top.

Plus haut, je parlais d'un coup de couteau, vous voyez où…

On va vider la substance de la SCI des ROSIERS, mais dans le plus grand secret. Il ne faut rien dire…

C'est loupé !

Article 10 : Caractère définitif du protocole

Le présent protocole constitue une transaction au sens des articles 2044 et suivants du Code civil et a, en conséquence, l'autorité de la chose jugée en dernier ressort.

Sous réserves de sa bonne application, les parties se déclarent entièrement remplies de leurs droits et reconnaissent que l'accord signé met un terme à tous les différends de quelque nature que ce soit pouvant exister entre elles.

Les parties renoncent ainsi à tous droits et à toute action, présente ou à venir, relativement aux faits, objet des présentes.

Fait à … Le

En 3 exemplaires originaux.

La SADEV 94
Le locataire

Et pas la SCI des ROSIERS, qui n'est pas conviée aux festivités…

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